张晓晶：稳定房地产的核心是稳定预期

“房地产仍然是支柱产业”，日前，中国社会科学院金融所所长张晓晶在全球财富管理论坛上表示。

中国社会科学院金融所所长 张晓晶

“尽管房地产有了一点复苏，但大家对于更长远的发展依旧持相对悲观的心态。房地产如果能够平稳发展，最核心的就是稳定预期，目前我们面临着预期的逆转。”张晓晶坦言。

那么，怎样才能稳预期？

“稳预期必须给予房地产以合理定位，防止房地产被污名化。”张晓晶表示，一方面，房地产业仍是国民经济的支柱产业，其链条长、涉及面广，事关经济增长、地方财力、金融稳定和民生福祉。另一方面，未来一个时期，我国城镇化仍处于较快推进阶段，房地产业发展仍有相当的需求支撑。

“还在2010年的时候，就有人提出中国的城镇化接近尾声了”，张晓晶补充，事实上尽管常住人口城镇化率已经达到60%多，但户籍人口城镇化率才40%多，这二者之间的差距大体就是“新市民”。这也印证了拥抱“新市民”的城镇化还存在较大空间。

另外，对住房过剩的说法存在很多误区。“住房过剩的判断确实是不妥的，至少是不准确的，有误导性的。”张晓晶分析，一是房子跟其他商品的一个最大区别就在于它的异质性太强。比如，在一线城市有套房和在四五线城市有一套房是不一样的，“我们说房地产总量过剩，就是由所有的各线城市以及农村住房面积加总而来。这样加总得出来的‘过剩’判断显然是成问题的。”张晓晶解释道。

第二个原因是住房结构性短缺。张晓晶认为，首先是质量问题，其次是区位分布不平衡，流入地区跟流出地区的住房不均衡。值得注意的是，张晓晶坦言，“因为房子‘不能动’，所以，一个更加清醒甚至残酷的判断是，那些人口不断流出城市的房子不仅仅是过剩了，而且有可能成为‘废品’。”

谈及稳预期的第三个因素时，张晓晶表示要规范财富积累机制。然而，规范财富积累机制并不意味着要打压房地产，因为打压房价不但不能“均贫富”，相反会导致财富差距的扩大。

“对于中低收入群体而言，房产财富才是最主要的财富构成；而对于高收入群体而言，房产财富占比则要低得多。这也是中国的现状。在这种情况下，房价下跌导致中低收入群体受损最多，而高收入群体则可以通过更加多元化的投资组合来缓冲房价下跌带来的损失”，张晓晶进一步解释。

对此，张晓晶认为，要积极探索房地产发展新模式。“事实上，房地产发展新模式的核心是供求适配。因此，既要关注供给面，也要关注需求面。”

他认为，一是支持居民合理拥有住房资产，是促进共同富裕的重要方面，也是房地产需求面的重要支撑；二是解决“新市民”住房问题是房地产发展的重要方向；三是增量调整与存量调整并行；四是既要优化房企资产负债表，又要优化居民资产负债表，发挥政府在住房保障方面的重要作用，推动解决大城市住房突出问题。