经济参考报：楼市调控要推动形成合作博弈

在房住不炒政策定位下，当前全国楼市整体趋稳，但近期个别城市出现异动，局部交易升温，这固然有积攒的需求集中释放的原因，但也在一定程度上反映出楼市博弈的复杂性和非合作特征。如果任由市场异动蔓延，那么就有可能引发房地产市场预期紊乱，增加金融风险。为进一步落实房住不炒的政策定位与目标，需要采取切实有效的措施形成市场共识，引导市场参与各方形成合作博弈，由此推动房地产市场稳健运行。

楼市激励的非合作博弈源于利益驱动。非合作博弈是指在策略环境下，非合作框架把所有人行动都当成个别行动，主要强调个体自主决策，与策略环境中其他个体无关。受利益驱动，房地产市场较易产生非合作博弈。作为重要的资产配置，近年来我国住宅不动产投资已经成为全民关注的焦点。不难发现，过去我国地方经济发展存在房地产路径依赖。房地产开发企业利益驱动，投资投机群体套利惯性，刚性需求群体望房兴叹，构成房地产市场主要参与群体的目标和诉求并不完全一致，这既有明显的目标冲突，也有部分的激励相容，但在现实利益分歧时，往往会陷入非合作博弈的境地。无论是“抢人”还是“抢房”，也无论是“摇号”还是“洗盘”，住房市场喧嚣归于沉寂，而又从沉寂突然喧闹，周而复始，说到底是房地产市场非合作博弈的结果。

但住房市场并非没有形成合作博弈可能性。理论上分析，合作博弈与非合作博弈之间的区别，主要在于各方行为相互作用时，市场能否达成一个具有约束力的协议。可见，非合作博弈向合作博弈的转变在于，市场参与主体要形成有约束力的协议。当前我国房地产市场形成合作博弈存在可能性，虽然市场参与主体存在明显利益冲突，但也存在激励相容的外部条件，那就是房地产市场的稳健运行。无论是对地方政府，还是对房地产开发企业、持有住宅不动产群体，甚至是潜在购房群体来说，让房地产市场的稳健运行的共识，都能减少楼市剧烈波动风险，稳定各方预期。

回顾历史，日本房地产过度泡沫化引发危机，并最终造成全民福祉损失的风险和教训，依然历历在目。不仅如此，当前我国房地产市场形成社会共识基础正在夯实，围绕房住不炒政策深化房地产调控，弥补政策漏洞，消除市场套利，投资投机性需求受到明显抑制，热点城市房地产市场供求趋向缓和，社会资金盲目流入房地产市场已受遏制，一线城市房地产市场正逐步降温，这些将会在很大程度上动摇房价上涨预期根基，并推动房地产市场理性形成。更为重要的是，针对楼市异动的房地产调控政策升级，向房地产市场传递出清晰信号，在很大程度上强化了对行为人的政策约束，推动房地产市场有约束力共识的形成。

综合来看，在利益和目标相互影响的非合作博弈中，若行为人只考虑自身利益最大化，必然难以实现福利最大化，影响到其他行为方利益。而推动房地产市场非合作博弈向合作博弈转化，核心仍在于采取切实有效措施引导社会对房住不炒的政策定位形成共识。一是对房地产市场投资投机行为形成有效约束。我国住房市场投资投机行为屡禁不绝，关键在于其盈利示范效应。房地产调控政策应精准应对市场形形色色的住房投资投机行为，明显增加行为成本，大幅收窄获利空间，才能从根本上消除住房投资投机动机。二是破除房地产路径依赖。虽然地方经济运行深受固有模式影响，但也并非没有突破可能，关键在于经济治理模式变革，结合地方经济和产业特点落实创新驱动和产业升级，通过建设地方政府有序承债机制，科学安排财政转移支付，形成城市群经济带，加快产业梯度转移等，坚定迈出地方经济高质量发展的第一步。三是构建多层次房地产市场。针对中低收入人群住房需求，需要加快完善政策性住房体系；而中高端住房市场理应由市场供求决定，但要提高信贷、税收门槛，严厉打击投资炒作。